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I prezzi delle case in 13 città secondo Nomisma

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I prezzi zona per zona. Per maggiori info: http://www.idealista.it/news/archivio/2012/11/26/066465-i-prezzi-delle-case-13-citta-italiane-scarica-il-rapporto-di-nomisma
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  • 1. OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARECOMUNICATO STAMPA LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA II SEMESTRE 2012 Estratti 13 Grandi CittàBARI – BOLOGNA – CAGLIARI – CATANIA - FIRENZE – GENOVA – MILANO – NAPOLI - PALERMO – PADOVA – ROMA – TORINO - VENEZIA Bologna, 21 Novembre 2012
  • 2. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012BARINel corso della seconda parte del 2012, il mercato immobiliare di Bari ha confermato il peggioramento del quadrocongiunturale già osservato nei primi mesi dell’anno in seguito alla fase attendista degli anni 2010 e 2011. Nonostante lacittà avesse già conosciuto e anticipato cambiamenti piuttosto repentini dei maggiori indicatori nel corso del 2009, i dueanni successivi sembravano aver mitigato le contrazioni dei prezzi e dei canoni e la caduta degli scambi. Al contrario, altrerealtà cittadine monitorate da Nomisma avevano mostrato correzioni meno intense ma in costante crescita fino all’attualesemestre. Solo negli ultimi sei mesi, infatti, i livelli raggiunti dagli sconti tra prezzo richiesto e prezzo effettivo e letempistiche medie di compravendita e di locazione, a Bari, hanno superato i record raggiunti nel picco recessivo del 2009.Tale seconda ondata ha influenzato pesantemente i valori di compravendita, la cui flessione rispetto ai livelli massimi del2008, pari al -5,2% per le abitazioni, al -6,7% per gli uffici e al -6,9% per i negozi, si è realizzata per la maggior parte nel corsodel 2012. Diversa la situazione per i canoni, che hanno ceduto in misura maggiore ma in maniera costante nel tempo.Rispetto ai picchi massimi del periodo pre-crisi, le variazioni cumulate sono ragguardevoli: -14,9% per i negozi, -18,6% per leabitazioni e -21,4% per gli uffici.Esulando dall’analisi storica del mercato, è possibile osservare come la congiuntura attuale sia stata caratterizzata da unadomanda in forte difficoltà, del tutto incapace di assorbire l’offerta commerciale ancora prima che residenziale. Sono, infatti,gli uffici e i negozi a soffrire maggiormente la ripresa della crisi, con tempi di compravendita in crescita di oltre un mese eormai superiori ai 10 mesi in media.Al contempo, il comparto locativo mostra andamenti meno consistenti, ma con tempi compresi tra i 6,5 mesi dei negozi e i7,2 mesi degli uffici. Anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per i segmenti commerciale e direzionale,ha subito un forte rialzo negli ultimi sei mesi, arrivando a percentuali prossime al 20,0% che mai erano state raggiunte nellecrisi precedenti. Tali andamenti non sembrano aver caratterizzato il comparto residenziale che, al contrario, ha mostratosconti stabili e inferiori rispetto al 2009 e tempistiche tutto sommato contenute rispetto alle altre tipologie immobiliari. Perquanto riguarda i capannoni industriali la situazione risulta ancora più ingessata, con tempi di vendita superiori all’anno eprezzi e canoni in calo, rispettivamente, del -4,8% e del -5,6% annuale. Sulla base di quanto osservato nel semestre, laredditività media da locazione di tutti i comparti non ha mostrato alcuna variazione e, anzi, si è mantenuta in linea con lemedie campionarie relative alle 13 città. Risulta comunque evidente la costante erosione dei rendimenti rispetto al 2008,trend che, tuttavia, ha caratterizzato il mercato immobiliare di tutte le grandi città italiane.Per quanto riguarda i primi mesi del 2013, la maggioranza degli operatori prevede il proseguimento della flessione dei prezziin tutti i comparti, con contestuale livellamento dell’attività contrattuale. L’unica eccezione potrebbe continuare ad essere ilsegmento residenziale, grazie ad una serie di riqualificazioni che potrebbero contribuire al rilancio della domanda. Ilsegmento locativo, invece, potrebbe attraversare una fase di stabilizzazione, con canoni invariati e numero di contratti inlieve flessione. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICIPrezziVar. %Var. % Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi- Zone(€/mq) semestraliannuali menti % Zone (€/mq) semestrali annuali menti %da locaz.da locaz. Pregio3.075 -1,1-2,0 4,8 Centro 2.982 -1,0-2,1 4,3 Centro2.750 -1,7-3,1 4,6 Semicentro 2.413 -1,8-3,7 4,4 Semicentro2.050 -1,8-3,2 4,7 Perif. terz. 2.083 -1,6-3,2 4,6 Periferia 1.487 -1,7-3,2 5,1 Periferia1.430 -2,5-3,5 5,3 MediaMedia 1.911 -1,7-3,1 4,91.839 -1,9-3,3 4,8 urbana urbanaNEGOZI CAPANNONIPrezziVar. %Var. % Rendi- Zone(€/mq) semestraliannuali menti %Prezzo medio (€/mq) 763da locaz. Centro4.268 -0,7-2,7 7,4Variazione % annuale-4,8 Semicentro2.792 -1,5-3,8 6,8 Rendimento da locazione (%) 8,4 Periferia 1.495 -2,0-3,2 7,7 Media Sconto (%)12,2 2.262 -1,5-3,3 7,3 urbanaFonte: Nomisma.Pagina 2Bologna, 21 Novembre 2012
  • 3. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012BOLOGNAA fine 2012 il mercato delle compravendite in provincia di Bologna potrebbe subire un calo del 22% su base annua (previsioniNomisma). Tale calo, se sommato a quello degli anni precedenti, fa sì che in sei anni il mercato si sia dimezzato nelle quantitàscambiate, nel residenziale così come nel non residenziale. Delle 10.300 compravendite previste in provincia a fine anno, il 90%,vale a dire 9.300, sono relative a transazioni di abitazioni, mentre la rimanente quota è ripartita tra il settore terziario (250 scambi),commerciale (490 scambi) e produttivo (290 scambi). A consuntivo del primo semestre dell’anno in corso il mercato dellacompravendita di abitazioni si è allineato alla performance negativa che già da alcuni anni investe il mercato del capoluogo cosìcome quelli dei comuni minori, con un -22% di scambi. Da segnalare come nel settore residenziale sia progressivamente cresciuto,nell’attuale fase riflessiva, il peso del capoluogo rispetto al resto della provincia, misurato attraverso il numero di transazioni. Anchenel segmento non residenziale nell’ultimo semestre si è assistito ad una contrazione significativa delle transazioni che, sommata aquella che ha investito il mercato locale a partire dal 2007-2008, determina un ridimensionamento del mercato dell’oltre il 40%. Ilcalo importante delle transazioni che si verificherà a consuntivo dell’anno in corso è l’esito di una congiuntura immobiliare che,nell’ultimo semestre, ha intensificato l’intonazione negativa tracciata a conclusione del primo semestre. Ad una domandaimmobiliare sempre più indebolita e scarsa si contrappone un’offerta crescente, alimentata anche dalla nuova produzione,pianificata anni fa, che viene immessa su un mercato poco solvibile ed anche molto selettivo. Nel segmento abitativo fa eccezione ilmercato della locazione, dove i contratti stipulati e la domanda d’affitto sono stati giudicati stabili, anche se sui bassi livelli diattività raggiunti a fine 2011. Nel complesso la performance del segmento locativo bolognese è meno penalizzata dalla congiunturae la domanda immobiliare delle famiglie e delle imprese si è in parte spostata verso questo mercato: i canoni flettono, ma conun’intensità minore rispetto ai prezzi; i tempi medi di locazione si riducono, a fronte di una dilatazione di quelli necessari perl’acquisto; la redditività media degli immobili locati viene garantita, anche in questo ciclo negativo del mercato. Per contro ilmercato della proprietà è stato investito da un allungamento dei tempi medi di vendita, in tutti i segmenti del mercato, e da unanuova flessione dei valori di compravendita che, se sommata a quelle precedenti, determina un calo in conto capitale dei prezzi,rispetto ai picchi del 2008, del 19,1% per le abitazioni, del 14% per gli uffici e del 11,8% per i negozi. Nonostante la flessione deiprezzi perduri già da nove semestri, l’offerta immette sul mercato immobili ad un prezzo di realizzo troppo alto, al punto che se sivuole smobilizzare occorre praticare uno sconto sempre più alto. Le previsioni degli operatori sul primo semestre del 2013 relativeal mercato della proprietà hanno ancora un’intonazione negativa, trasversale a tutti i segmenti, ma con una variante rispetto alleultime rilevazioni: una parte di operatori ha spostato il proprio giudizio dalla previsione di calo a quella di stabilità, sia dei prezzi chedelle quantità scambiate. Prevedibilmente, quegli operatori ritengono che non si possa andare al di sotto della soglia raggiunta, mache non ci siano neanche le condizioni per una ripresa. Per il mercato delle locazioni le previsioni di stabilità, formulate già nelleultime rilevazioni, vengono confermate anche per il prossimo semestre.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATEUFFICIRendi-Rendi- Prezzi Var. % Var. %Prezzi Var. % Var. % menti % menti % Zone (€/mq)semestrali annualiZone(€/mq)semestrali annuali da locaz. da locaz. Pregio 3.567-1,5 -3,8 4,0 Centro 3.761-2,3 -3,94,0 Centro 3.067-2,6 -4,8 3,9 Semicentro 3.000-1,1 -3,24,0 Semicentro 2.463-2,2 -3,4 4,0 Perif. terz. 2.475-2,4 -3,74,4 Periferia1.900-2,6 -4,7 4,3 Periferia2.000-2,6 -4,94,3 Media Media2.317-2,4 -4,2 4,12.377-2,3 -4,24,2 urbanaurbanaNEGOZICAPANNONIRendi- Prezzi Var. % Var. % menti %Prezzo medio (€/mq)942 Zone (€/mq)semestrali annuali da locaz.Centro4.758-1,3 -2,3 7,3Variazione % annuale -5,4Semicentro3.150-1,2 -1,7 6,5Rendimento da locazione (%)6,4 Periferia2.170-2,8 -4,0 6,5Media 2.820-1,9 -2,9 6,7Sconto (%) 11,3urbanaFonte: Nomisma. Pagina 3 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 4. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012CAGLIARIIl mercato immobiliare cagliaritano continua ad essere caratterizzato dalla persistente debolezza della domanda intutti i comparti. La logica conseguenza dell’attuale fragilità si nota anche dal tracollo del numero di compravendite, sianel comparto residenziale che in quello non residenziale. Mentre il primo è connotato da una flessione più marcatanella città di Cagliari rispetto ai comuni della provincia, il segmento non residenziale evidenzia un calo degli scambimaggiore nel resto della provincia rispetto al solo comune capoluogo. Nel primo semestre 2012, rispetto allo stessoperiodo dello scorso anno, il calo maggiore delle compravendite, a livello provinciale, si è registrato nel segmentocommerciale, mentre il settore terziario e quello produttivo hanno osservato un numero di scambi più simile a quellodel 2011.Il quadro di difficoltà sin qui descritto è rappresentato dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi dicompravendita, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori, e dalla sempre maggiore difficoltà diassorbimento dello stock accumulato. A nulla sembra servire l’aumento, in tutti i comparti, del divario tra prezzorichiesto e prezzo effettivo, ad eccezione del mercato direzionale in cui rimane invariato, ma ancora su livelli massimi.Non dissimile dalla compravendita è il comparto della locazione nel quale, nel complesso, non si hanno segnaliincoraggianti. L’unico segmento orientato alla stazionarietà è quello residenziale, in cui la domanda e gli scambipresentano qualche segnale di dinamicità rispetto alla prima parte dell’anno. Si allungano, tuttavia, i tempi medi dilocazione ed i canoni, così come i prezzi, registrano variazioni negative sia su base semestrale che annuale,indistintamente per tutti i comparti.La redditività media da locazione si è mantenuta sugli stessi livelli osservati negli ultimi semestri.In prospettiva, per i primi mesi del 2013, gli operatori prevedono il perdurare dell’attuale congiuntura con nuovi calidelle quantità e dei valori nel settore della compravendita. Presumibilmente, il mercato locativo sarà connotato dauna stabilità dei canoni sui livelli attuali, elemento forse sufficiente a riattivare gli scambi.Dopo mesi di stazionarietà, la Regione ha recentemente approvato la delibera della riqualificazione del vecchioospedale Marino, che prevede la costruzione di un centro di abilitazione nel litorale cagliaritano. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICIPrezzi Var. %Var. %Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone (€/mq)semestraliannualimenti % Zone (€/mq) semestrali annuali menti %da locaz.da locaz.Pregio2.303 -1,4-2,05,6 Centro 2.800 -0,8 -2,04,6Centro2.113 -1,2-2,55,3 Semicentro 2.250 -1,7 -3,54,6Semicentro1.717 -2,3-3,05,3 Perif. terz. 1.900 -1,9 -3,64,9Periferia 1.380 -1,4-3,95,5 Periferia1.533 -1,7 -3,75,1Media Media1.629 -1,6-3,25,41.811 -1,7 -3,54,9urbanaurbana NEGOZICAPANNONIPrezzi Var. %Var. %Rendi-Zone (€/mq)semestraliannualimenti %Prezzo medio (€/mq) 870da locaz.Centro3.359 -1,6-2,98,4Variazione % annuale-5,0Semicentro2.318 -1,1-1,98,5 Rendimento da locazione (%) 7,0Periferia 1.650 -1,4-2,17,7MediaSconto (%)11,52.085 -1,4-2,28,1urbanaFonte: Nomisma.Pagina 4 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 5. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012CATANIALa città di Catania non ha mostrato segnali di ripresa rispetto alla congiuntura riflessiva che ha colpito il mercatoimmobiliare cittadino a partire dal 2008. Certamente si tratta di una fase che la maggioranza delle città italiane stavivendo più o meno intensamente, ma sussistono alcune caratteristiche che rendono tale mercato diverso dagli altri,tra le quali il sottodimensionamento e la scarsa liquidità. Quest’ultima peculiarità risulta evidente se si analizzal’andamento negativo di una serie di indicatori, primo tra tutti il numero di compravendite, che si è pressochédimezzato per tutte le tipologie rispetto agli anni pre-crisi. In aggiunta, è proseguito l’allungamento delle tempistichemedie di compravendita e di locazione, entrambe giunte a livelli mai registrati prima, persino in occasione dellaprecedente crisi del mercato risalente agli anni Novanta. Tali irrigidimenti derivano da una parte dalla debolezza delladomanda accresciuta dalle crescenti difficoltà nel finanziarsi e, dall’altra, dal mancato assorbimento dell’offertapresente sul mercato che continua ad accumularsi dato l’impasse attuale.Alla fiacchezza del mercato, tuttavia, va sommata anche l’esiguità del contesto. Infatti, Catania si conferma la città coni prezzi più bassi tra le 13 città monitorate siano essi riferiti alle abitazioni, agli uffici o ai negozi. Solamente Palermo, inalcuni casi, riporta valori inferiori. Tale caratteristica riguarda anche i canoni.Nonostante la limitatezza del mercato, tali livelli hanno comunque attenuato le flessioni registrate negli ultimi quattroanni, in cui i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 9,8%, i negozi del 9,6% e gli uffici del 7,9%.Laddove non sono arrivati i prezzi sono giunti gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo nella fase dicontrattazione che, anche se abbastanza elevati, sono comunque in linea con la media delle 13 città campione.Anche per i canoni la flessione è stata meno forte rispetto alle altre realtà e pertanto, il mercato immobiliare catanese,nel complesso ha confermato una buona redditività in tutti in comparti. Si tratta, tuttavia, di rendimenti che nonattraggono investitori e che non riescono a smuovere la domanda.Per la prima parte del 2013 non si attendono particolari novità e quasi certamente si osserverà una nuova flessione diprezzi e canoni. Ciò potrebbe stimolare alcuni settori tra cui quello residenziale, dove una parte degli operatori siattende una lieve ripresa del numero di compravendite e del numero di locazioni rispetto all’attuale stasi.Per uscire dalla fase critica urgono importanti progetti che rilancino il tessuto urbano e di conseguenza il mercatoimmobiliare.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012 ABITAZIONI USATEUFFICI PrezziVar. % Var. % Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone(€/mq) semestrali annuali menti % Zone (€/mq) semestrali annuali menti %da locaz.da locaz.Pregio2.425 -2,2-4,84,5 Centro 2.538 -2,4 -3,14,7Centro2.013-1,8 -2,94,5 Semicentro 1.858 -1,8 -2,65,0Semicentro1.425-2,4 -3,15,0 Perif. terz. 1.760 -1,9 -2,74,7Periferia 1.050-1,9 -2,65,5 Periferia1.215 -1,5 -2,85,5Media Media1.370-2,0 -3,15,11.534 -1,8 -2,85,1urbanaurbana NEGOZICAPANNONI PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone(€/mq) semestrali annuali menti %Prezzo medio (€/mq) 675da locaz.Centro3.575-2,5 -3,98,6Variazione % annuale-5,3Semicentro2.288-2,1 -3,27,2 Rendimento da locazione (%) 6,7Periferia 1.325-1,7 -3,68,4MediaSconto (%)12,01.921-2,1 -3,58,0urbanaFonte: Nomisma.Pagina 5Bologna, 21 Novembre 2012
  • 6. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012FIRENZEL’andamento del mercato immobiliare fiorentino continua ad essere particolarmente negativo, come risulta dallaconsistente contrazione delle compravendite nel corso del 2012. La flessione della domanda ha raffreddato l’attivitàtransattiva, riducendo i livelli di assorbimento delle quantità offerte sul mercato. Rispetto al 2011 il mercatoresidenziale ha subito un ridimensionamento nelle compravendite di oltre il 21% nel capoluogo e del 23,7% neicomuni della provincia.La crisi economico-finanziaria ha colpito senza distinzioni tutti i segmenti immobiliari, dove si sono registrati calisignificativi del numero di compravendite. Le transazioni non residenziali nel comune capoluogo mostrano cali piùconsistenti (-18,6%) rispetto al resto della provincia (-10,7%).Gli indicatori che connotano il mercato risultano tutti peggiorativi rispetto allo scorso semestre e mostrano grossedifficoltà, riconducibili al calo della domanda, alla contrazione degli scambi e ad un’offerta che continua ad esseresostenuta.L’aumento delle quantità offerte potrebbe esprimere aspettative di un inasprimento delle condizioni negative presentisul mercato.Anche il segmento locativo risente dell’attuale congiuntura e delle difficoltà economiche generali, dove ad unaumento dell’offerta e canoni in costante flessione, corrisponde una domanda piuttosto rarefatta.I prezzi confermano la loro rigidità e continuano a subire leggere flessioni, a dimostrazione che l’offerta non è dispostaa ridimensionare le proprie aspettative di ritorno del capitale investito.La scarsa dinamicità del mercato viene anche da altri indicatori, quali le tempistiche di vendita, in leggero aumento, egli sconti spuntati da parte degli acquirenti, che rimangono sempre elevati. Tutto questo a conferma delle difficoltà afar incontrare domanda ed offerta.L’andamento dei canoni mantiene, comunque, inalterati i rendimenti lordi annui da locazione, abbastanza stabili negliultimi anni.Le previsioni degli operatori per la prima parte del 2013 sono per un ulteriore ribasso dei prezzi di compravendita che,tuttavia, non dovrebbe essere sufficiente a stimolare la ripresa dell’attività transattiva. Per tutti i comparti si prevedeun calo delle quantità scambiate e dei valori di mercato. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICIPrezziVar. % Var. %Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti % Zone (€/mq) semestrali annuali menti %da locaz.da locaz.Pregio4.257 -3,6-5,84,5 Centro 3.900 -1,8 -5,24,7Centro3.583 -2,1-5,64,4 Semicentro 3.295 -1,5 -4,44,5Semicentro2.930 -2,3-5,34,3 Perif. terz. 2.688 -2,0 -3,94,7Periferia 2.170 -3,8-6,84,7 Periferia2.107 -3,7 -6,84,9Media Media2.700 -3,1-6,04,52.540 -2,6 -5,44,8urbanaurbanaNEGOZI CAPANNONIPrezziVar. % Var. %Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti %Prezzo medio (€/mq) 1.113da locaz.Centro5.625 -1,1-1,86,3Variazione % annuale-6,2Semicentro3.600 -2,7-4,26,2 Rendimento da locazione (%)6,6Periferia 2.388 -2,7-6,96,3MediaSconto (%)10,53.196 -2,3-4,86,3urbanaFonte: Nomisma.Pagina 6 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 7. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012GENOVALa fase congiunturale del mercato genovese continua ad essere particolarmente negativa. La flessione della domandaha raffreddato, così come verificatosi negli ultimi anni, l’attività transattiva, riducendo i livelli di assorbimento dellequantità offerte sul mercato che, al contrario, sono risultate in forte crescita.La crisi economico-finanziaria ha colpito indistintamente tutti i comparti, che hanno registrato un calo moltosignificativo del numero di compravendite. Nel comune capoluogo, le transazioni non residenziali concluse nel primosemestre 2012 sono state il 60% in meno di quelle registrate nel primo semestre 2007, quando ancora non era iniziatal’attuale fase recessiva.Il mercato locativo non mostra, nel complesso, dinamiche migliori. L’unica eccezione si rileva dall’analisi delladomanda di abitazioni in locazione che, dopo mesi caratterizzati da un continuo tracollo, osserva una certa stabilitàche fa sperare ad una possibile futura ripresa del settore.I valori di compravendita e di locazione si sono ridotti ulteriormente, con variazioni ancor più negative di quellerecentemente osservate (solo il segmento direzionale rileva le stesse contrazioni di sei mesi fa). Il simile andamento diprezzi e canoni mantiene inalterati i rendimenti lordi da locazione rispetto alla prima parte del 2012. Da sottolineareche la redditività del comparto direzionale risulta tra le più alte nel campione di città monitorate.Dall’incrocio dei tempi medi di vendita e degli sconti, che raggiungono livelli massimi mai riscontrati nel capoluogoligure, si può osservare come il mercato immobiliare soffra di un peggioramento nella liquidità che non lascia spazio agiudizi incoraggianti per i prossimi mesi. In particolare, il mercato non residenziale probabilmente può essere statoinfluenzato da crescenti fenomeni di disinvestimento che hanno penalizzato soprattutto il settore industriale.Per il futuro si prevede un ulteriore ribasso dei prezzi di compravendita che, tuttavia, non dovrebbe essere sufficientea dare uno stimolo alla ripresa dell’attività transattiva. Stesso scenario per la locazione che presenta però, secondo ilparere degli operatori interpellati, alcuni segnali di maggiore stabilità, sia sul fronte degli scambi che dei canoni, intutti i segmenti di mercato. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICIPrezziVar. % Var. %Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti % Zone (€/mq) semestrali annuali menti %da locaz.da locaz.Pregio3.583 -1,5-3,94,1 Centro 2.956 -1,1 -2,5 4,9Centro2.650 -1,8-2,74,6 Semicentro 2.213 -1,5 -3,3 5,1Semicentro1.799 -2,1-3,25,0 Perif. terz. 1.921 -1,5 -4,0 5,2Periferia 1.213 -3,0-4,75,6 Periferia1.258 -3,2 -5,2 5,8Media Media1.719 -2,3-3,85,01.676 -2,1 -4,2 5,4urbanaurbanaNEGOZI CAPANNONIPrezziVar. % Var. %Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti %Prezzo medio (€/mq) 1.025da locaz.Centro4.850 -1,9-3,07,2Variazione % annuale -5,2Semicentro2.613 -2,6-4,07,6 Rendimento da locazione (%) 6,8Periferia 1.581 -2,6-4,37,2MediaSconto (%) 11,02.343 -2,4-3,87,3urbanaFonte: Nomisma.Pagina 7 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 8. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012MILANOÈ proseguita anche nella seconda parte del 2012 la congiuntura negativa del mercato immobiliare milanese. L’ulteriorearretramento della domanda, che ha riguardato sia gli immobili residenziali che quelli d’impresa, ha ridotto l’attività transattiva suilivelli minimi degli ultimi 20 anni. Nonostante la lieve riduzione del tasso tendenziale di flessione, non si ravvisano segnali diattenuazione della spinta recessiva. Si tratta di dinamiche ormai omogenee a livello provinciale, essendo venuta meno la capacitàche il comune capoluogo aveva dimostrato nell’ultimo biennio di potersi muovere in controtendenza rispetto agli altri comuni.In un quadro di persistente debolezza della domanda da una parte e di inesorabile ampliamento dell’offerta dall’altra, si rileval’inevitabile ampliamento dei tempi di transazione, che hanno raggiunto quasi ovunque livelli mai registrati nell’orizzonteultraventennale di monitoraggio del mercato. Gli effetti di tali dinamiche sui valori sono stati ovviamente recessivi, ancorché dientità contenuta se paragonati alla contrazione dei livelli di attività. La flessione su base semestrale si è attestata nell’ordine del 2%,con punte leggermente più marcate per le localizzazioni periferiche e per il comparto locativo. Con il calo registrato nell’anno,l’arretramento rispetto ai picchi della fase espansiva ha raggiunto il -12,5% per il settore residenziale, il -13,6% per il segmentodirezionale e il -13% per quello commerciale. Si tratta di flessioni tutto sommato modeste, che di fatto precludono l’accessibilitàdell’immobiliare, se si tiene conto del contestuale massiccio deleveraging operato dal sistema creditizio. La quota di finanziamentisi è, infatti, ulteriormente ridotta sia in ambito residenziale, dove le transazioni sostenute da finanziamento sono tornate acollocarsi abbondantemente sotto il 50%, sia a livello corporate, dove l’operatività del 2012 si chiuderà su livelli decisamentemodesti. In una situazione di crisi generalizzata, i segnali più preoccupanti provengono dagli immobili d’impresa, con la solaeccezione dei negozi che continuano a mostrare una capacità di tenuta maggiore rispetto al resto del mercato.Sono, invece, gli uffici e i capannoni industriali a far registrare le flessioni più marcate, trainati al ribasso da una domanda semprepiù esigua e selettiva. A dispetto di una congiuntura che non lascia spazio ad ambiguità interpretative, continua per contro aregistrarsi una rigidità delle richieste iniziali che rischia di penalizzare ulteriormente le prospettive del comparto. L’ampliamentodegli sconti, associato all’esiguità del calo dei valori di mercato, testimonia la sostanziale invarianza delle aspettative soloparzialmente corrette dalla contrazione dei prezzi di riserva. Non dissimile la situazione sul versante locativo, dove non si registranosegnali di intensificazione della domanda, come si può peraltro desumere da una riduzione dei canoni leggermente più marcatarispetto a quella dei prezzi. In conseguente arretramento sono risultati i rendimenti potenziali lordi, che continuano ad attestarsiquasi sempre al di sotto della media delle tredici città monitorate. Le previsioni per la prima parte del 2013 non induconoall’ottimismo. Gli scambi dovrebbero confermarsi sugli esigui livelli di quest’anno mentre i valori, sia di compravendita che dilocazione, non sembrano aver esaurito il potenziale recessivo.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012 ABITAZIONI USATEUFFICI PrezziVar. %Var. %Rendi- Prezzi Var. %Var. %Rendi- Zone (€/mq) semestraliannualimenti % Zone (€/mq)semestraliannualimenti %da locaz. da locaz. Pregio 6.725 -0,9 -2,0 4,1 Centro6.455 -1,2 -2,64,3 Centro 5.503 -2,0 -3,7 4,1 Semicentro4.365 -1,5 -3,74,5 Semicentro 3.600 -1,3 -2,6 4,6 Perif. terz.2.975 -1,4 -3,55,5 Periferia2.190 -2,7 -5,8 5,1 Periferia 2.171 -2,0 -4,85,0 MediaMedia3.310 -1,9 -3,9 4,6 2.963 -1,6 -3,94,9 urbana urbana NEGOZICAPANNONI PrezziVar. %Var. %Rendi- Zone (€/mq) semestraliannualimenti %Prezzo medio (€/mq)958da locaz. Centro 8.550 -0,7 -2,0 6,0Variazione % annuale -5,3 Semicentro 4.467 -1,2 -2,2 6,5 Rendimento da locazione (%)7,3 Periferia2.425 -1,6 -3,4 6,7 Media Sconto (%)11,53.883 -1,2 -2,6 6,4 urbanaFonte: Nomisma.Pagina 8Bologna, 21 Novembre 2012
  • 9. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012NAPOLIProsegue anche nel corso del secondo semestre 2012 la congiuntura negativa del mercato immobiliare napoletano. Lalenta ripresa delle transazioni avvenuta nel 2010 si è subito interrotta nel corso dei due anni successivi, tanto che il2012 rappresenta l’anno di picco minimo nel numero di transazioni da quando è iniziata la crisi economica.Secondo le previsioni di Nomisma, a fine 2012 il mercato delle compravendite residenziali in tutta la provincia diNapoli potrebbe subire un calo su base annua del 16%, mentre quello non residenziale del 20%. È interessante rilevareun trend differenziato all’interno del comparto non residenziale, con gli uffici che registrano volumi di vendita stabili,mentre crollano gli scambi nel settore commerciale e in quello produttivo.A soffrire di più la congiuntura negativa sono in particolare le aree al di fuori del capoluogo, dove dall’inizio della crisinel 2008 il calo tendenziale delle compravendite residenziali è sempre stato superiore rispetto al calo rilevato nelcomune capoluogo.Il continuo calo delle compravendite riflette una contrazione ormai prolungata della domanda, a fronte di un’offerta increscita in tutti i comparti immobiliari. Questa dinamica si riflette a sua volta sui prezzi di vendita e sui canoni dilocazione, che per il quinto anno consecutivo registrano tassi negativi di crescita. In una situazione di contrazionegeneralizzata, gli uffici sono gli immobili che hanno perso maggiormente valore tra il 2008 e il 2012 (-18,4%).Guardando i rendimenti lordi annui, il trend di riduzione è stato certamente accelerato dalla crisi, ma era già in attonegli anni precedenti. In particolare, i rendimenti delle abitazioni si sono abbassati in maniera rilevante, passando dal6,7% del 2002 al 4,9% del 2012, tanto da scendere al di sotto dei rendimenti degli uffici. Pur subendo anch’essi unaforte contrazione, i rendimenti dei negozi rimangono più elevati e si aggirano sul 7,0% lordo annuo.L’insieme di questi dati delinea un quadro negativo per la città di Napoli, confermato anche dalle previsioni a breve,che guardano al 2013 come a un anno di transizione, in cui non ci sarà una vera ripresa, ma che potrebbe far segnareuna stabilizzazione del numero di compravendite. Ciononostante, non si prevede un arresto del calo dei prezzi dicompravendita, né dei canoni di locazione.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012 ABITAZIONI USATE UFFICI Prezzi Var. %Var. %Rendi- PrezziVar. % Var. %Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti % Zone (€/mq) semestrali annualimenti % da locaz. da locaz.Pregio5.112-1,7-3,74,0 Centro 4.250 -3,5 -5,54,6Centro3.093-2,0-4,64,7 Semicentro 2.866 -3,2 -5,34,9Semicentro2.100-2,2-3,64,9 Perif. terz. 2.117 -2,7 -5,05,4Periferia 1.350-2,8-4,35,6 Periferia1.425 -2,1 -5,35,6MediaMedia2.033-2,3-4,14,91.990 -2,7 -5,25,3urbana urbanaNEGOZICAPANNONI Prezzi Var. %Var. %Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti %Prezzo medio (€/mq) 825 da locaz.Centro6.000-2,4-4,47,0Variazione % annuale-4,6Semicentro3.769-1,4-3,26,6Rendimento da locazione (%)7,8Periferia 2.150-2,3-3,77,3Media Sconto (%)13,03.163-2,0-3,77,0urbanaFonte: Nomisma. Pagina 9Bologna, 21 Novembre 2012
  • 10. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012PADOVALa difficile congiuntura immobiliare che sta attraversando il mercato padovano è particolarmente accentuata sulversante della compravendita in tutti i comparti, nei quali si raggiungono nuovi valori di picco in senso negativo. Inparticolare, raggiungono livelli record gli sconti praticati sul prezzo iniziale e i tempi di vendita.Tutti i segmenti del mercato registrano una domanda per acquisto molto rarefatta ed un’offerta in vendita inaumento, anche se con un’intensità minore rispetto alla prima parte dell’anno.Il settore che mostra indubbiamente le difficoltà maggiori è quello dei capannoni industriali, dove i tempi medi divendita hanno superato i 13 mesi e i valori hanno registrato le maggiori variazioni negative di tutto il mercatoimmobiliare padovano.A rafforzare quanto appena esposto, il numero delle compravendite riferite al primo semestre 2012 evidenziano unadrastica riduzione del loro volume. Rispetto allo stesso periodo del 2011, le variazioni si collocano tutte al di sopra delvalore medio calcolato per le 13 città monitorate da Nomisma: -31,5% nel capoluogo e -27,3% nel resto della provinciaper il residenziale, -32,3% nel capoluogo per il non residenziale; fa eccezione la variazione relativa al resto dellaprovincia per il non residenziale (-8,3%).Sul fronte della locazione, invece, si rileva una maggior dinamicità soprattutto nell’ambito residenziale e retail. Aconferma di ciò si registra una lieve diminuzione dei tempi per la locazione in tutti i comparti, ad eccezione di quelloproduttivo.Stando alle stime degli operatori, per i prossimi mesi si profila un’ulteriore diminuzione dei valori, in un quadro dimaggior stabilità dell’attività transattiva. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATEUFFICIPrezziVar. % Var. %Rendi-PrezziVar. % Var. %Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti %Zone (€/mq) semestrali annualimenti %da locaz.da locaz.Pregio3.475 -1,4-3,54,3Centro 3.264 -1,6 -3,34,5Centro2.775 -1,1-3,84,7Semicentro 2.350 -1,7 -3,55,0Semicentro1.803 -1,9-5,15,2Perif. terz. 2.013 -1,9 -4,45,3Periferia 1.270 -2,6-5,45,7Periferia1.451 -2,2 -5,45,7MediaMedia1.760 -1,9-4,75,2 1.841 -2,0 -4,55,3urbana urbana NEGOZI CAPANNONIPrezziVar. % Var. %Rendi-Zone (€/mq) semestrali annualimenti % Prezzo medio (€/mq) 850da locaz.Centro5.150 -1,0-2,47,4 Variazione % annuale-7,4Semicentro2.788 -1,5-3,07,8Rendimento da locazione (%)6,5Periferia 1.888 -2,4-4,47,6Media Sconto (%)13,52.611 -1,7-3,47,6urbanaFonte: Nomisma.Pagina 10 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 11. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012PALERMOIl mercato di Palermo è connotato da alcuni elementi peculiari che lo contraddistinguono rispetto alla media del panel delle 13 grandi cittàmonitorate: maggiore peso del comparto residenziale sul totale, tempi di vendita e locazione più contenuti, sconti più elevati sul prezzo inizialerichiesto dell’immobile, distanza tra i prezzi minimi e massimi dei diversi segmenti di mercato compresa in un range più ridotto. Sono comunquepresenti eccezioni riferibili a singoli comparti di mercato o a singole zone urbane, che saranno, di seguito, oggetto di analisi. Relativamente allostock compravenduto si prevede che, a consuntivo 2012, le transazioni della provincia di Palermo subiranno una forte inversione di tendenza (-25,4% annuale), dopo la lieve ripresa del 2011 (2,9%). Inoltre, dovrebbe aumentare il peso del mercato non residenziale sul totale (8,4%): infatti, sistima che la diminuzione delle transazioni su questo mercato (-5%) si rivelerà decisamente meno che proporzionale a quella del mercatoresidenziale, la cui importante contrazione dovrebbe attestarsi al -27% annuale. Un dato interessante riguarda proprio il peso del settore nonresidenziale sul totale, che nel decennio 2002-2012 è progressivamente aumentato in provincia di Palermo, mentre allo stesso tempo èprogressivamente diminuito nella media del panel monitorato. Nel 2009 i prezzi di tutti i segmenti di mercato hanno iniziato a decrescereprogressivamente a tassi altalenanti. Nel secondo semestre 2012 le variazioni negative registrate hanno toccato i valori massimi degli ultimi quindicianni, ovvero, rispettivamente, -3,1% per le abitazioni, -3,9% per i negozi e -4,4% per gli uffici. Rispetto alla media del panel delle 13 grandi cittàoggetto della rilevazione, Palermo presenta una migliore tenuta per il segmento residenziale (-3,1% contro -4%) e, al contrario, una peggioreperformance per i comparti non residenziali e segnatamente per quello commerciale (negozi -3,9% contro -3,3%; uffici -4,4% contro -4,2%). Ilcomparto residenziale rimane per Palermo l’asse portante del mercato immobiliare, conseguente ad una minore influenza delle variabili legate aicomparti commerciali e direzionali. A tal proposito si veda anche, a fine scheda, il focus sul mercato delle abitazioni, in particolare riguardo almercato della locazione, che in misura minore rispetto alle altre città è interessato dai fenomeni di mobilità per studio e lavoro. Per tale ragionerappresenta una notizia il fatto che in termini di compravendite il comparto non residenziale abbia acquistato peso sul totale nel 2012; la fortediminuzione delle transazioni residenziali ad esso associata potrebbe suggerire, infatti, un quadro più fosco rispetto ai due anni precedenti. Ai valorimedi sopra riportati seguono evidentemente declinazioni specifiche per le singole zone urbane, analizzate nei paragrafi dedicati. Parzialmentedifferente è il trend recente dei canoni. Il segmento residenziale, dopo una lieve flessione del biennio 2009-2011, ha registrato nel secondosemestre 2012 una diminuzione più importante (-3,1% annuale). Palermo si allinea così al panel delle 13 città rilevate (-2,9%). La stessa dinamicaaccomuna il mercato degli uffici (-4,2% su base annua) e quello dei negozi (-3,9%). Come già segnalato, a Palermo lo sconto sul prezzo inizialedell’immobile è più alto rispetto alla media 13 città per tutti i comparti; allo stesso tempo, i tempi di vendita e di locazione sono tra i più bassi dellamedia. L’elevata elasticità dell’offerta al prezzo, quindi, contribuisce evidentemente ad accorciare i tempi medi di contrattazione. I rendimenti lordida locazione delle abitazioni guadagnano un decimo di punto percentuale (5,4%), mentre restano stabili i tassi per gli immobili ad uso ufficio (5,1%)e quelli del comparto commerciale (7,1%). Su tutti i comparti pesano le previsioni pessimistiche degli operatori. Per il mercato residenziale, i giudiziprevisionali indicano una nuova diminuzione dei prezzi in ogni zona urbana, associata a stabilità nel numero di transazioni stipulate, a meno di unapossibile leggera flessione. Il sentiment degli operatori palermitani, comunque, esprime elementi di maggiore ottimismo rispetto al dato medio delpanel monitorato, che avanza aspettative più negative rispetto allandamento delle quotazioni. Con riferimento alla locazione residenziale i giudizisono concordi nel disegnare uno scenario di stabilità, sia sui canoni che sul numero di contratti stipulati. Gli accenti più ottimistici in tal sensoriguardano le aree del semicentro e della periferia. Anche per uffici e negozi sono attesi canoni costanti o al più in leggera flessione, a fronte di unastabilità generalizzata dei contratti di locazione stipulati. Le previsioni per le compravendite indicano che la flessione attesa dei prezzi, generalizzatain tutte le zone direzionali e commerciali, non favorirà comunque la ripresa delle compravendite. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICI Prezzi Var. % Var. %Rendi- PrezziVar. %Var. % Rendi- Zone (€/mq)semestrali annualimenti % Zone (€/mq) semestraliannuali menti %da locaz. da locaz. Pregio 2.377 -1,3-2,0 4,7Centro2.571 -1,9-2,9 4,8 Centro 1.975 -2,1-2,4 5,0Semicentro1.981 -2,6-3,5 4,9 Semicentro 1.500 -1,3-2,8 5,2Perif. terz.1.555 -3,0-4,1 5,1 Periferia1.058 -3,1-4,3 5,8Periferia 1.172 -3,4-5,3 5,3 MediaMedia1.386 -2,2-3,2 5,41.475 -2,9-4,4 5,1 urbana urbana NEGOZI CAPANNONI Prezzi Var. % Var. %Rendi- Zone (€/mq)semestrali annualimenti %Prezzo medio (€/mq)740da locaz. Centro 3.942 -1,3-3,5 6,9 Variazione % annuale -5,5 Semicentro 2.541 -2,1-4,2 7,3 Rendimento da locazione (%)5,8 Periferia1.663 -2,2-3,9 7,1 Media2.239 -1,9-3,9 7,1 Sconto (%) 10,0 urbanaFonte: Nomisma. Pagina 11Bologna, 21 Novembre 2012
  • 12. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012ROMANel secondo semestre del 2012 prosegue, anzi si aggrava, la congiuntura negativa del mercato immobiliare capitolino. Ad influenzarenegativamente tutti i comparti è soprattutto il brusco arretramento della domanda, non favorita dagli interventi di austerità fiscale e bancaria.Specie nel settore residenziale, dove le famiglie sperimentano un peggioramento del proprio profilo finanziario e una persistente inacessibilità alcircuito creditizio, la contrazione delle compravendite nella seconda parte dell’anno non sarà dissimile da quella del primo semestre (-20%) eriguarderà in modo diffuso l’area metropolitana e il resto della provincia. In aggiunta, lo scarso interesse degli investitori esteri nei confronti degliimmobili non residenziali della città di Roma ha determinato, a fine settembre 2012, una caduta dell’attività transattiva nell’ordine del 43% e degliinvestimenti a 464 milioni di euro. Il ripiegamento ciclico si è riflesso soprattutto sul residenziale, specie quello riferito al comparto delle abitazioninuove e al mercato dell’acquisto, dove non solo continua ad aumentare l’offerta in vendita, ma si registra un brusco crollo della domanda che, apartire dall’inizio dell’anno, ha eroso fortemente la disponibilità all’acquisto di abitazioni in modo abbastanza generalizzato su tutte le zone dellacapitale. La discrasia tra un’offerta stabilmente ingente e una domanda fortemente indebolita continua ad avere un impatto negativo sul grado diliquidità degli immobili in vendita. I tempi medi di vendita, infatti, hanno superato i 7 mesi (livello storico mai raggiunto e di gran lunga superiore ai2,5 mesi di inizio 2001), dopo che si erano stabilizzati sui 5,8 mesi durante la fase di incertezza economica. La consapevolezza che il nuovo scenariosarà lungo e complesso sta inducendo gli operatori verso una maggiore disponibilità a rivedere al ribasso i propri valori di riserva (-4,0% su baseannuale per le abitazioni nuove, -3,5% per quelle usate), che però è da considerare ancora timida per superare l’attuale stato di criticità, se non diingessatura del mercato, e ad ampliare lo sconto in fase di trattativa (oltre il 15%) anche nelle zone centrali o considerate di pregio. Sul versantedelle locazioni, invece, i timidi segnali di maggiore dinamicità, specie sul lato della domanda, sono da attribuirsi ad una difficoltà, ormai strutturale esempre più diffusa, di accesso al mercato della compravendita. Sugli altri comparti, la fase congiunturale continua a prospettare una fase negativadalla durata incerta. Sui comparti direzionale e commerciale, infatti, permangono le stesse criticità emerse a partire dall’inizio del 2011 dovute, daun lato, a una persistente debolezza della domanda e, dall’altro, a una scarsa lungimiranza del sistema nel mettere in campo delle politiche almenoper creare le premesse per un assorbimento dello stock esistente. Il calo contenuto dei prezzi, specie sugli immobili commerciali (-2,9% su baseannuale, con una minore tensione nelle localizzazioni centrali), l’aumento dei tempi medi di vendita oltre gli 8 mesi (picco storico) e il forte aumentodel divario tra prezzo effettivo e prezzo richiesto, specie per i fabbricati terziari (16%), induce ancora gli operatori ad un atteggiamento attendista oa dirottare la propria liquidità verso altre aree considerate emergenti. Se in questi segmenti risulta molto complessa la razionalizzazione dell’offerta,specie a seguito di politiche edilizie espansive e poco connesse con l’andamento della domanda, per il comparto industriale, inoltre, lastabilizzazione delle difficoltà è correlata ad una fase di stand by del sistema produttivo, ridimensionato dalle diffuse crisi d’impresa. Ildeterioramento dello scenario di riferimento, nonché le difficili situazioni di sostenibilità reddituale delle famiglie e le incerte prospettive delleimprese, non aiutano a rinvenire un punto di svolta delle tendenze negative riscontrate sui vari comparti immobiliari. Le previsioni per la primaparte del 2013 non inducono all’ottimismo: se da una parte è atteso un proseguimento dell’erosione dei valori, sia in acquisto che in vendita,dall’altra non ci sono punti di ancoraggio economici e finanziari per considerare esaurita la fase di arretramento dell’attività transattiva. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATE UFFICI Prezzi Var. % Var. %Rendi- PrezziVar. %Var. % Rendi- Zone (€/mq)semestrali annualimenti % Zone (€/mq) semestraliannuali menti %da locaz. da locaz. Pregio 6.788 -1,3-3,0 4,9Centro6.425 -1,8-2,9 5,3 Centro 5.358 -1,7-2,6 5,3Semicentro4.525 -1,3-2,1 5,4 Semicentro 3.673 -1,3-3,5 5,1Perif. terz.3.530 -1,5-3,5 5,5 Periferia2.288 -1,8-4,2 5,6Periferia 2.383 -2,2-4,3 6,0 MediaMedia3.367 -1,6-3,5 5,33.244 -1,8-3,5 5,6 urbana urbana NEGOZI CAPANNONI Prezzi Var. % Var. %Rendi- Zone (€/mq)semestrali annualimenti %Prezzo medio (€/mq) 1.225da locaz. Centro 8.263 -1,0-1,6 7,2 Variaione % annuale -5,5 Semicentro 5.088 -2,0-3,5 7,4 Rendimento da locazione (%)6,9 Periferia2.848 -1,8-3,3 7,7 Media4.261 -1,7-2,9 7,5 Sconto (%) 10,0 urbanaFonte: Nomisma. Pagina 12Bologna, 21 Novembre 2012
  • 13. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012TORINOLa fase congiunturale negativa del mercato torinese, che si era riacutizzata nel corso del primo semestre, ha avutodurante i mesi successivi un ulteriore inasprimento. Sulla base dei dati rilevati e delle previsioni effettuate, il bilanciodel 2012 si profila decisamente negativo, non solo per quanto riguarda l’assorbimento dell’offerta presente sulmercato, ma anche in merito alla flessione dei valori.Relativamente alle compravendite residenziali, l’incremento registrato nel 2010 e nel 2011 non ha avuto ulterioririscontri nel corso del primo semestre 2012. Secondo le previsioni Nomisma, a fine 2012 il valore assoluto delletransazioni a livello provinciale risulterà essere uno dei più bassi degli ultimi vent’anni, e registrerà una flessioneannuale del 19,8% nel comune capoluogo e del 20,6% nel resto della provincia.Per quanto riguarda il settore non residenziale prosegue il trend di flessione, che non aveva subito battute d’arresto,se non nell’area cittadina nel 2010. I primi sei mesi del 2012 evidenziano un maggior inasprimento delle variazioninegative sul numero delle compravendite, diminuite, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, del 18,8% nelcapoluogo e del 19,9% nel resto della provincia.Nel complesso, in particolare per i comparti non residenziali, le flessioni appaiono comunque inferiori al dato mediocalcolato per l’intero panel delle 13 città monitorate.Indice ulteriore delle difficoltà del mercato, la discesa dei prezzi e dei canoni è stata per quasi tutti i segmenti la piùelevata registrata negli ultimi anni. Lo stesso si può affermare per quanto concerne lo sconto praticato sul prezzorichiesto e l’aumento delle tempistiche di vendita e locazione.Secondo le previsioni degli operatori, i prossimi mesi non prospettano uno scenario migliorativo, soprattutto sulfronte delle compravendite e dei prezzi.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012 ABITAZIONI USATEUFFICI Prezzi Var. %Var. %Rendi-PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti %Zone (€/mq) semestrali annuali menti % da locaz. da locaz.Pregio3.246 -1,9 -3,94,4Centro 2.954 -1,0 -3,14,5Centro2.550 -1,7 -4,14,8Semicentro 2.250 -1,0 -3,04,7Semicentro1.988 -2,2 -4,24,7Perif. terz. 1.783 -2,0 -3,34,9Periferia 1.388 -3,0 -5,45,3Periferia1.349 -2,9 -5,45,2Media Media1.826 -2,4 -4,74,9 1.692 -2,1 -4,15,0urbanaurbanaNEGOZI CAPANNONI Prezzi Var. %Var. %Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti % Prezzo medio (€/mq) 710 da locaz.Centro3.538 -1,4 -2,46,0 Variazione % annuale-5,1Semicentro2.275 -1,9 -2,96,1 Rendimento da locazione (%) 7,2Periferia 1.469 -2,0 -3,96,5MediaSconto (%)12,01.995 -1,8 -3,26,3urbanaFonte: Nomisma. Pagina 13Bologna, 21 Novembre 2012
  • 14. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012VENEZIA CITTA’Il mercato immobiliare veneziano, così come quello nazionale, ha evidenziato anche nel primo semestre 2012 una fortecontrazione dei livelli di attività. In particolare, è il settore residenziale a mostrare complessivamente le flessioni piùsignificative in termini di numero di compravendite che, a fine 2012, si prevede toccheranno un nuovo minimo.Per quanto attiene le transazioni non residenziali, invece, il calo maggiore a livello provinciale si è registrato nel settoreproduttivo che, nel primo semestre 2012, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ha evidenziato un crollo del -29%.La fase congiunturale del mercato immobiliare veneziano continua ad essere, quindi, fortemente negativa e caratterizzatada diminuzioni, sia dei livelli di attività sia dei valori, che cominciano ad essere per la città anche piuttosto rilevanti.La domanda è, complessivamente, ancora molto debole mentre l’offerta, non supportata, come si è detto, da una ripresadegli scambi, tende ad accumularsi.Sia per il segmento residenziale che per quello direzionale si è assistito, infatti, ad un peggioramento dei principali indicatorilegati all’acquisto di unità immobiliari, il cui andamento è strettamente legato alla drammatica situazione economicagenerale ed alla crescente difficoltà di accesso al credito per famiglie ed imprese.Pur essendo ancora scarsamente dinamico sul fronte dei contratti, il segmento residenziale della locazione è apparso, inquesti ultimi mesi, maggiormente vivace dal punto di vista della domanda, evidentemente stimolata dal ridimensionamentodell’entità dei canoni verificatosi negli ultimi anni e dalla sempre maggiore incertezza legata al mercato dei mutui.È proseguita per tutte le tipologie di mercato la contrazione dei valori immobiliari, tendenzialmente della stessa entità delsemestre precedente.In questa fase fortemente negativa del ciclo immobiliare sono anche comuni a tutti i comparti analizzati, da un lato,l’allungamento dei tempi medi di vendita, dall’altro l’ampliamento degli sconti medi sui prezzi iniziali, entrambi su valoriuguali o molto prossimi ai massimi.Per quanto riguarda la remuneratività degli investimenti immobiliari, rimangono pressoché immutati ormai da alcuni anni irendimenti potenziali lordi da locazione, mentre sono ormai stabilmente prossimi allo zero, per abitazioni ed uffici, i totalreturns annui.Le previsioni per la prima parte del 2013 concordano nel non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto, e sonoattese ulteriori significative contrazioni dei livelli di attività e riduzioni rilevanti dei valori di scambio, specie per i canoni. Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012ABITAZIONI USATEUFFICIPrezziVar. % Var. % Rendi-PrezziVar. %Var. %Rendi-Zone (€/mq) semestrali annuali menti %Zone (€/mq) semestraliannualimenti % da locaz. da locaz.Pregio 5.343-0,9 -3,64,0Centro 5.964-2,0 -2,6 3,7Centro 4.450-1,5 -2,94,0Semicentro 4.714-2,2 -4,4 3,9Semicentro 3.586-1,8 -3,84,0Perif. terz. 3.975-1,9 -2,3 3,7Periferia2.962-1,3 -2,73,7Periferia3.079-2,2 -5,2 3,8Media Media 3.486-1,4 -3,13,9 3.728-2,1 -4,0 3,8urbanaurbana NEGOZIPrezziVar. % Var. % Rendi-Zone (€/mq) semestrali annuali menti % da locaz.Centro14.100-1,3 -3,07,7Semicentro 7.300-1,7 -2,67,2Periferia3.600-1,4 -2,47,6Media6.157-1,4 -2,77,5urbanaFonte: Nomisma. Pagina 14 Bologna, 21 Novembre 2012
  • 15. Osservatorio sul Mercato Immobiliare - Estratti 13 Grandi Città, Novembre 2012VENEZIA MESTREIl mercato immobiliare che caratterizza la città di Mestre continua ad essere contraddistinto da una persistentedebolezza della domanda che coinvolge tutti i settori, con la sola eccezione del comparto residenziale della locazione,ed è particolarmente problematico per gli immobili d’impresa. La crisi economica di questi anni ha, tuttavia, aggravatouna situazione già difficile e il quadro che ne emerge è ancora fortemente dinamico sul fronte negativo.I livelli di attività, che già nel 2011 avevano raggiunto i valori minimi dall’inizio degli anni 2000, quest’anno si atteste-ranno presumibilmente su valori ancora più contenuti, a conferma del perdurare di una congiuntura nient’affatto fa-vorevole.Il mercato cittadino continua, infatti, ad essere interessato da un peggioramento diffuso dei principali indicatoriqualitativi e quantitativi, che mostrano, oltre alla marcata debolezza della domanda, un sempre maggiore stock inofferta che non riesce a collocarsi sul mercato e tende ad accumularsi. La logica conseguenza dell’attuale fragilità èben rappresentata dall’ulteriore allungamento dei tempi medi di compravendita, arrivati ad attestarsi in tutti i settorisu livelli record per la città e rispetto alla media delle 13 grandi città, e dall’ampliamento del divario percentualemedio, che raggiunge per tutti i comparti il picco massimo.È evidente per tutte le tipologie di mercato anche la contrazione dei valori immobiliari che per i prezzi di abitazioni,uffici e negozi, raggiunge e supera, nell’anno, il 5%. Leggermente più contenuti, ma ancora in campo negativo, gliandamenti dei canoni per tutti i settori esaminati.Peggiora anche il comparto industriale, che sconta già diversi anni di trend particolarmente negativi che riguardano, insostanza, tutti i diversi indicatori analizzati. Infatti, diminuiscono gli scambi, si contraggono ancora in manierasignificativa prezzi e canoni, aumentano notevolmente i tempi di vendita e di locazione, cresce lo sconto. I rendimentirestano tra i peggiori di sempre.In prospettiva, per i primi mesi del 2013, non si attendono particolari segnali di attenuazione delle tendenze recessivein atto, sia per gli immobili residenziali che per quelli d’impresa, con prospettive di flessione dei valori ancora rilevanti,ma non sufficienti per stimolare una significativa ripresa della domanda. L’unica eccezione potrebbe riguardare ilmercato residenziale della locazione per il quale, a fronte di ulteriori lievi aggiustamenti dei canoni, si prospetta unaripartenza degli scambi.Prezzi medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2012 ABITAZIONI USATE UFFICI Prezzi Var. %Var. %Rendi- PrezziVar. % Var. % Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti %Zone(€/mq) semestrali annuali menti % da locaz.da locaz.Pregio2.350-3,2-5,64,9Centro2.700 -3,4 -6,05,4Centro2.163-3,2-4,44,8Semicentro2.233 -3,5 -6,35,4Semicentro1.672-3,0-4,85,1Perif. terz.2.075 -1,8 -4,35,5Periferia 1.275-3,8-6,65,9Periferia 1.503 -3,7 -6,35,6Media Media1.571-3,4-5,65,41.832 -3,1 -5,75,5urbanaurbanaNEGOZICAPANNONI Prezzi Var. %Var. %Rendi-Zone(€/mq)semestraliannualimenti % Prezzo medio (€/mq)900 da locaz.Centro3.613-2,4-4,27,9 Variaione % annuale -4,3Semicentro2.250-2,2-4,38,3 Rendimento da locazione (%)6,7Periferia 1.613-2,8-6,07,8MediaSconto (%) 14,52.080-2,5-5,18,0urbanaFonte: Nomisma. Pagina 15Bologna, 21 Novembre 2012
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