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Deroga consegna libretto impianti

by marco-krogh

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deroga consegna libretto impianti responsabilità liceità
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  • 1. E’ possibile per l’acquirente dispensare il venditore dalla consegna dei librettidegli impianti di cui al DPR 16 aprile 2013 n. 74 ?QUADRO NORMATIVOLe norme di riferimento per dare un inquadramento sistematico al problemasono rappresentate:- D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e segnatamente dall’art. 7 che prevede:(Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazioneinvernale e estiva)1. Il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi unterzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti eprovvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzionesecondo le prescrizioni della normativa vigente.2. L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti perla climatizzazione invernale ed estiva, esegue dette attività a regola d’arte, nelrispetto della normativa vigente.L’operatore, al termine delle medesime operazioni, ha l’obbligo di redigere esottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelliprevisti dalle norme del presente decreto e dalle norme di attuazione, inrelazione alle tipologie e potenzialità dell’impianto, da rilasciare al soggetto dicui al comma 1 che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.E dall’art. 15, comma 5°, che prevede: 5. Il proprietario o il conduttoredell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo chese ne è assunta la responsabilità, che non ottempera a quanto stabilitodell’articolo 7, comma 1, del presente decreto è punito con la sanzioneamministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.- D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 (Regolamento recante definizione dei criterigenerali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione eispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degliedifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, a normadell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005,n. 192) e segnatamente dall’art. 7 (Controllo e manutenzione degli impiantitermici) comma 5° che prevede 5. Gli impianti termici per la climatizzazioneo produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un"Libretto di impianto per la climatizzazione". In caso di trasferimento aqualsiasi titolo dell'immobile o dell'unita' immobiliare i libretti di impiantodevono essere consegnati all'avente causa, debitamente aggiornati, con glieventuali allegati”;e dall’art. 11 (Sanzioni) che prevede: 1. In relazione agli adempimenti di cui alpresente decreto vigono le sanzioni previste dall'articolo 15, comma 5,del decreto legislativo, a carico di proprietario, conduttore, amministratore dicondominio e terzo responsabile, e comma 6, a carico dell'operatoreincaricato del controllo e manutenzione.
  • 2. - DM 10 febbraio 2014 e DM 20 giugno 2014 del Ministero per loSviluppo che hanno rispettivamente approvato i modelli di librettodell’impianto per la climatizzazione ed i modelli di rapporto di efficienzaenergetica e fissato il termine di entrata in vigore dei relativi obblighi al 15ottobre 2014;- Art 1477, comma 3 c.c. che dispone: Il venditore deve pure consegnarei titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta”,- Art. 1490 c.c. che dispone “Il venditore è tenuto a garantire che la cosavenduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata one diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o silimita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto alcompratore i vizi della cosa.SOLUZIONEDalle norme sopra evidenziate emerge che dal 15 ottobre 2014 il proprietario,il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, hannol’obbligo di mantenere in esercizio gli impianti e di provvedere affinché sianoeseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizionidella normativa vigente e devono altresì munire gli impianti termici per laclimatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria di un "Librettodi impianto per la climatizzazione”. Il suddetto DPR, prevede ancora che incaso di trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unitàimmobiliare i libretti di impianto devono essere consegnati all'avente causa,debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati.La norma che impone controllo, manutenzione e dotazione del relativo librettoattenendo alla sicurezza è norma di ordine pubblico inderogabile dalle parti e lasua violazione comporta la sanzione pecuniaria amministrativa prevista dall’art.11 comma 5° del d. Lgs. 192/2005, non inferiore a 500 euro e non superiore a3000 euro richiamata dal DPR 74/2013.L’interrogativo che ci si deve porre riguarda la valenza dell’obbligo di consegnadel libretto relativo ai suddetti impianti termici e la possibilità per le parti diregolamentare pattiziamente l’eventuale mancata consegna dei libretti stessi,secondo quanto consentito in via generale dagli artt. 1477, comma 3° c.cc. edall’art. 1490 c.c.E’ utile ricordare che un obbligo analogo, anche se più articolato, era statoprevisto dall’art.13 del DM 37/2008 il quale prevedeva :“Documentazione1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decretoconservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto diuso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo,la consegnano all'avente causa.
  • 3. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine allaconformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza econtiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformitàovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copiadella stessa documentazione e' consegnata anche al soggetto che utilizza, aqualsiasi titolo, l'immobile.”La suddetta disposizione per i problemi interpretativi creati con la suaemanazione fu abrogata, con decorrenza dal 25 giugno 2008, dall’art. 35,comma 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (in Suppl. ord. n. 152 alla G.U. n.147 del 25.6.2008).Vigente il cit. art. 13, tuttavia, va ricordato che sia Ufficio legislativo delMinistero dello Sviluppo Economico - "Risposte ai quesiti di Unioncamere del26 marzo 2008" pubblicate nel sito internet del ministerowww.sviluppoeconomico.gov.it del 27 marzo 2008” che il Consiglio Nazionaledel Notariato fornirono un’interpretazione della disposizione diretta aridimensionare la sua portata ed a collocarla in un ambito che non incidevasulla libera commerciabilità degli immobili.In particolare, il CNN escludeva la possibilità che il disposto dell’art. 13 potesseincidere sulla commerciabilità degli immobili e comportare la nullità del relativoatto in caso di sua violazione, in quanto trattatavasi di norma di naturaregolamentare, che non poteva derogare le disposizioni dettate dal codice civilee disciplinanti la garanzia per vizi (artt. 1490 e segg. c.c.), in quanto di fontelegislativa. In pratica, si affermava “se si vuole elevare la “conformità degliimpianti” a condizione per il valido trasferimento di immobili, si dovrà agire alivello legislativo, con l’emanazione di un provvedimento normativo che abbiala “forza” di derogare alle disposizioni del codice civile.” (Giovanni Rizzi, Laconformità degli impianti e riflessi sul trasferimento degli immobili, in CNNNotizie 2 aprile 2008).Le stesse considerazioni in ordine alla commerciabilità e garanzia possonoritenersi valide per quanto riguarda l’obbligo di consegna del libretto diimpianto introdotto dal DPR 74/2013, trattandosi, anche in questo caso dinorma regolamentare. Peraltro, in questo caso è espressamente prevista unasanzione a carico del proprietario, conduttore, amministratore del condominioo terzo responsabile in caso di inottemperanza agli obblighi previsti delRegolamento stesso. Deve verificarsi, pertanto, se la mancata consegna dellibretto può considerarsi sanzionabile (con la sanzione pecuniaria di cui si èdetto) ai sensi della suddetta disposizione.La risposta deve essere negativa in quanto per le sanzioni amministrative vigeil principio della riserva di legge (art. 1 legge 689/1981) in forza del quale sipuò affermare che la sanzione amministrativa può essere imposta soltantomediante una norma di legge in senso proprio.
  • 4. Nel nostro caso, peraltro, l’art. 11 del DPR 74 del 2013 richiama l’art. 15comma 5° del d.lgs. 1952 2005 che quanto alle fattispecie sanzionate rinviaall’art. 7 comma 1° che pone a carico del proprietario, del conduttore,dell’amministratore di condominio, o per essi di un terzo, esclusivamenteobblighi di manutenzione ma non anche di trasmissione di documentazione traparti contraenti.Pertanto, l’obbligo di consegna dei relativi libretti va ricondotto all’interno deiprincipi generali di cui all’art. 1477, comma 3° e 1490 c.c. con la precisazioneche trattandosi di documentazione di cui è espressamente previsto un obbligodi consegna, la sua violazione, in assenza di dispense e pattuizioni specifiche,comporterà una responsabilità del venditore secondo le regole di cui all’art.1490 c.c. E’ evidente che il ruolo del notaio sarà quello di informare le partinon solo sull’esistenza della normativa ma anche sulle conseguenze derivantidalla mancata consegna dagli oneri ed obblighi a carico del proprietario inrelazione all’esercizio e manutenzione degli impianti.Restano ovviamente fuori dalle presenti considerazioni gli obblighi a carico delredattore riguardanti l’Attestato di Prestazione Energetica, i suoi allegati e lerelative scadenze.
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